در صورتی که ملک شما ظرفیت تغییر کاربری داشته باشد و یا امکان افزایش طبقات بیشتر باشد، میبایست به سراغ طرح توجیهی برای کمیسیون ماده پنج برای میسر کردن این موضوع بروید. این طرح، طرحی فنی و قانونی است که ارائه و تدوین آن، نیاز به دانش اختصاصی در حوزه مربوطه خواهد داشت.
طرح توجیهی و امکانسنجی کمیسیون ماده پنج چیست؟
طرح توجیهی یا طرح امکان سنجی کمیسیون ماده پنج، طرحی فنی است که بر اساس خواسته مالک به جهت اعمال برخی از تغییرات به شهرداری ارائه خواهد شد که در نهایت توسط اعضای کمیسیون ماده پنج درخواست مورد بررسی قرار خواهد گرفت و پس از جلسات مربوطه، نظر نهایی را ابلاغ خواهند کرد.گفتنی است مراحل این فرایند باید از مسیر قانونی طی گردد و توسط مراجع ذیربط مورد تایید قرار گیرد.کمیسیون ماده پنج، وظیفه بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری را بر عهده دارد که طی جلسات برگزار شده اعضای این کمیسیون حضور خواهند یافت. در ادامه به معرفی اعضای این کمیسیون میپردازیم.
طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 در چه مواردی کاربرد دارد؟
طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج امری تخصصی است که در برخی از مسائل حائز اهمیت میتواند برای مالکین و کارفرمایان پروژه کمک کننده باشد. در نهایت تمامی این موارد موجب سودآوری بیشتر برای پروژه و کارفرمایان خواهد شد که در ادامه به تفکیک مواردی که در کمیسیون ماده پنج بررسی میشوند را شرح خواهیم داد.
تغییر پهنه بندی و کاربری زمین
تغییر پهنه بندی به جهت تغییر کاربری زمین به این جهت صورت میپذیرد که کاربری به ثبت رسیده در طرح تفصیلی، برای پروژه مورد نظر صرفه اقتصادی یا توجیه مناسبی ندارد. از این رو درخواست میشود تا به فرض مثال کاربری پروژه مسکونی به تجاری یا بالعکس تغییر یابد. این مورد توسط کمیسیون ماده پنج مورد بررسی قرار خواهد گرفت. طرح توجیهی ارائه شده باید شامل توجیهات اقتصادی و فنی قابل قبولی باشد و دلایل این تغییر را به طور کامل شرح دهد.
افزایش تراکم ساختمانی و تعداد طبقات
در صورتی که پروژه توانایی افزایش تراکم مثل ایجاد طبقات بیشتر یا سطح اشغال بزرگتر را داشته باشد میبایست در این خصوص طرح توجیهی ارائه شود. این طرح باید به اثبات برساند که افزایش تراکم ساختمانی مورد نیاز در این پروژه به هیچ وجه آسیبی به محیط اطراف نزده و با آن همخوانی دارد.
اصلاح ضوابط شهرسازی مخصوص یک پلاک
در شرایط خاص برای برخی از پروژهها که هنگام طراحی با چالشهای متعددی طرف خواهند شد، نیاز به اصلاح ضوابط پیدا خواهند کرد. در رابطه با این ضوابط میتوان گفت، امکان دارد پروژه بسته به شرایط نیاز به عقب نشینی کمتر، تغییر عرض گذر و یا ضوابط معین شده در خصوص پارکینگها داشته باشد.
اضافه کردن زمین به محدوده طرح تفصیلیدر صورتی که اراضی مدنظر خارج از محدوده شهری قرار داشته باشد، در این رابطه میبایست طرح توجیهی بیان نماید که الحاق زمین به محدوده طرح تفصیلی توجیهات لازمه را شامل میشود.
به طور کل میتوان گفت تمامی مواردی که مرتبط به طرح تفصیلی و نیاز به ایجاد تغییرات در این نقشه باشد، میبایست طرح توجیهی ارائه گردد و توسط کمیسیون ماده پنج شهرداری مورد بررسی قرار گیرد.گفتنی است این امکان وجود دارد که جلسات متعددی در این خصوص برگزار گردد تا در نهایت منجر به تصویب درخواست توسط کمیسیون شود. همچنین از زمان ثبت درخواست تا برگزاری جلسه بیش از 2 ماه زمان خواهد گذشت چرا که میبایست بررسی کارشناسی در رابطه با درخواست انجام گیرد.
وظایف کمیسیون ماده پنج شهرداری چیست
بررسی درخواستهای تغییر طرح تفصیلی و تصویب آن
مهمترین وضیفهای که کمیسیون ماده پنج شهرداری دارد، تغییرات مربوط به طرح تفصیلی است که شامل تغییرات کاربری اراضی، افزایش تراکم ساختمانی و … میشود که در صورت تایید طرح توجیهی توسط این کمیسیون تصویب خواهد شد.
اصلاح ضوابط شهرسازی
کمیسیون ماده پنج این اختیار را دارد که در صورت نیاز به تغییرات برخی ضوابط شهرسازی، موارد را اصلاح نماید و اجازه تغییرات را صادر کند.
بررسی پروژه های بزرگ و خاص
پروژههای بزرگ به مانند شهرک سازی، مجتمعهای چندمنظوره بزرگ و … در طرح تفصیلی پیشبینی نشدهاند، توسط اعضای این کمیسیون مورد بررسی قرار خواهند گرفت.
تصویب الحاق یا خروج اراضی از محدوده طرح تفصیلی
در صورت درخواست اضافه کردن اراضی به محدوده شهر، کمیسیون ماده پنج این مورد را بررسی خواهد کرد. همچنین در صورت خروج یک زمین از محدوده به دلیل حفظ حریم این موضوع را کمیسیون تصویب مینماید.
حفاظت از منافع عمومی شهر
کمیسیون ماده پنج موظف است در تمامی موارد منافع عمومی را در نظر داشته باشد و از فضاهای سبز، محیطهای فرهنگی، آثار تاریخی و باستانی حفاظت نماید.
اعضای کمیسیون ماده پنج را چه کسانی تشکیل میدهند؟
اعضای کمیسیون ماده پنج را افراد زیر تشکیل میدهند.
استاندار یا معاونت امور عمرانی وی
مدیر کل راه و شهرسازی
شهردار
مدیر کل میراث فرهنگی
نماینده وزارت راه و شهرسازی
نماینده وزارت جهاد کشاورزی
رئیس سازمان نظام مهندسی
رئیس سازمان جهاد کشاورزی
رئیس شورای شهر
دبیر کمیسیون و کارشناسان
گفتنی است پس از معرفی پرونده توسط دبیر کمیسیون، اعضا نظرات خود را بیان خواهند کرد و در نهایت رایگیری انجام میشود.
فرآیند امکانسنجی کمیسیون ماده 5 به چه صورت انجام می شود
در وهله اول با توجه به تغییرات مورد نیاز توسط مالک، مدارک مالکیت و نقشه های وضع موجود جمع آوری میشود.
سپس طرح توجیهی فنی تهیه میگردد که این مرحله به دلیل اهمیت بالایی که دارد، توسط مهندسین مشاور تهیه میگردد.
سپس مالک فرم درخواست را در دبیرخانه کمیسیون تکمیل نموده و همراه مدارک تحویل خواهد داد.
دبیرخانه تمامی موارد را بررسی میکند و در صورت تکمیل بودن مدارک، به مرحله کارشناسی وارد میگردد.
کارشناسی توسط شهرسازی صورت میپذیرد و مغایرتهای درخواست را مورد بررسی قرار میدهد.
در ادامه استعلامات لازمه از مراجع ذیربط مثل سازمان آتش نشانی، سازمان ترافیک و … انجام میشود.
قبل از جلسه کمیسیون، طرح توجیهی توسط کمیته فنی بررسی میگردد. در صورت تایید جلسه کمیسیون ماده پنج برگزار میگردد.
طی آن پرونده در جلسه رسمی مطرح شده و پس از اعلام نظرات توسط حاضرین، رای گیری انجام میشود.
در نهایت مصوبه به مالک و شهرداری ابلاغ شده و در صورت تایید نقشه طرح تفصیلی اصلاح میگردد.
پس از اصلاح نقشه طرح تفصیلی، پروانه ساختمانی با ضوابط جدید صادر شده و ساخت و ساز طبق قوانین جدید امکان پذیر خواهد بود.
مشاوره طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج شهرداری
طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج یکی از موارد تخصصی است که برای هرگونه تغییری نظیر تغییر کاربری، افزایش تعداد طبقات و … امری ضروری به شمار میرود.
تصویب طرح توجیهی با توجه به مراحلی که در بالا ذکر شد در بهترین حالت حدود 5 ماه زمان خواهد برد. حال در صورت نقص در مدارک ارسالی یا نداشتن استدلالهای فنی کافی،فرایند تصویب طرح در صورت عدم رد درخواست به طور کلی، طولانی و فرسایشی خواهد شد.
از این رو مشاوره تخصصی در این زمینه نقش بسیار حائز اهمیتی را ایفا خواهد کرد.پلتفرم طرح تو طرح جامعهای متشکل از 14000 مهندسین در زمینههای مختلف را شامل میشود.بسیاری از این افراد، تجربه زیادی در خصوص کمیسیون ماده پنج کسب نمودهاند و میتوانند خدمات مشاورهای یا اجرایی جامع ارائه دهند.
وظیفه طرح تو طرح این است که برقراری ارتباط میان افرادی که به این دسته از خدمات نیاز دارند و افرادی که در این زمینه مجرب هستند را بر عهده دارد تا متقاضیان بتوانند با کمترین اتلاف وقت، درخواست خود را به نتیجه برسانند.
جدا از مشاوره در این زمینه، بررسی اولیه وضعیت ملک، بررسی طرح تفصیلی، تهیه طرح توجیهی فنی، تکمیل مدارک، پیگیری و حضور در جلسات از دیگر خدماتی است که مهندسین مشاور عضو در پلتفرم طرح تو طرح ارائه خواهند داد که بر حسب نیاز مالک، خدمترسانی انجام خواهد شد.
در صورتی که نیاز به خدمات مشاوره یا تهیه طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج دارید میتوانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید و در این خصوص اطلاعات لازم را کسب نمایید.