مشاعات ساختمان؛ قوانین مربوط به آن و تاثیر در قیمت واحد

همان طور که امروزه شاهد آن هستیم، در مناطق خوب شهرهای بزرگ، فروش خانه‌ها بسیار تحت تاثیر مشاعات ساختمان تعیین می‌شود اما مشاعات دقیقا یعنی چه؟ در استفاده از آن‌ها چه قوانینی وجود دارد؟ برای حفظ و نگهداری آن چه کسی مسئول است؟ اگر مشاعات در متراژ واحدها حساب نمی‌شود و خریدار پولی برای آن پرداخت نمی‌کند، پس چرا سازندگان روز به روز بیشتر به سوی مشاعات طراحی شده متمایل می‌شوند؟

بر اساس تعریف کلی که در ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است، هر قسمت از آپارتمان که در سند آن، مالک تعریف و عنوان نشده است و همه ساکنین از آن استفاده می‌کنند، مشاعات نام دارد.

فضاهای مشاعات

مشاعات در ابتدایی‌ترین حالت ساختمان شامل موارد زیر است؛

زمین ساختمان

پشت‌بام

درب ورودی

راهرو و پنجره‌های آن

آسانسور

ورودی پارکینگ

پارکینگ‌های مازاد مشاعی

پله‌ها

شوفاژخانه

تاسیسات مشترک

انشعابات مشترک

حیاط

لابی

باغچه در صورت وجود

همچنین جدیدا شاهد ساختن سینماهای اختصاصی، استخر، سونا، جکوزی و باشگاه ورزشی، محل بازی و نگهداری کودکان و ... در آپارتمان‌ها هستیم که همگی جز مشاعات محسوب شده و مالکین و مستاجرین حق استفاده از آن را دارند.

حال باید بررسی کنیم که وقتی واژه "مشاعات" به اماکن بالا تعلق می‌گیرد، چه مسئولیت‌ها، وظایف و قوانینی را بر مالکین یا مستاجرین حاکم می‌کند؟

قانون استفاده از مشاعات در آپارتمان‌ها

بحث و اختلاف نظر ساکنین آپارتمان‌ها معمولا بر سر مشاعات و قسمت‌های مشترک ساختمان زمانی بالا می‌گیرد که تعریف دقیق آن را نمی‌دانند و از قوانین ملک مطلع نیستند. در این‌جا به قوانینی که در این خصوص وجود دارد اشاره می‌کنیم:

•      هیچ یک از ساکنین اجازه تصرف مشاعات ساختمان را ندارد و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری واگذار کند، مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد.

•      ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند، طوری که استفاده آن‌ها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‎شود و سایر واحد‌ها می‌توانند به آن اعتراض کنند.

•      هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوز‌های لازم ممنوع است.

•      خودرو‌ها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شوند یا جلو رفت‌وآمد ساکنین ساختمان را بگیرد.

•      گذاشتن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان می‎شود ممنوع است.

•      استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است.

•      هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان که موجب بر هم زدن و ناهماهنگی در نمای ساختمان شود ممنوع است.

•      استفاده از مشاعات نباید مورد اذیت و آزار ساکنین دیگر واحد‌ها شود؛ مثلا صافکاری خودرو در پارکینگ یا نگه‌داری حیوانات در حیاط خلاف قانون است.

•      اسباب‌کشی یا حمل مصالح ساختمانی با آسانسور نیز ممنوع بوده و درصورت مشاهده این عمل، با فرد خطاکار برخورد می‌شود و اگر آسانسور در حین انجام چنین اقداماتی خراب شود، کلیه هزینه تعمیرات توسط فردی که از قوانین تخطی کرده، باید پرداخت شود.

•      درصورت بنایی یا تعمیرات در یکی از واحدها، باید با هماهنگی ساکنین و سرایدار درباره نظافت ساختمان تصمیم گرفته شود.

•      برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰ درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.

•      در مهمانی‌های شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل ساختمان چه از نظر صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است.

قانون استفاده از مشاعات پارکینگ

خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود. صورت اول، تعلق اختصاصی است که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید.

صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از قوانین پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند. توجه داشته باشید که:

•      پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محل‌های مشاع درون پارکینگ که برای تردد راحت‌تر و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است.

•      استفاده از محل پارکینگ برای برگزاری مجالس اختصاصی ساکنان فقط با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنان امکان‌پذیر خواهد بود. در این صورت برای جبران هزینه‌های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت شود.

•      هیچ واحدی حق اجاره یا فروش پارکینگ را به دیگر افراد (مخصوصاً افراد خارج از ساختمان) ندارد؛ مگر اینکه از قبل با همسایگان خود به توافق برسد.

•      پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت‌المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرم تلقی می‌شود و مجازات آن می‌تواند ازجزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

نظافت مشاعات

نظافت مشاعات یکی از مواردی است که شاید موجب اختلاف بین ساکنان شود. نکته مهم این است که نظافت بخش‌هایی از مشاعات مانند جای پارک و ورودی خانه، برعهده هر واحد است. البته این موارد همگی به موافقت اهالی ساختمان و جلسه‌ها وابسته هستند. به‌عنوان مثال ساکنان می‌توانند به این توافق برسند که نظافت مشاعات ساختمان را در همه بخش‌ها طی دوره‌های مشخص انجام دهند یا شخصی را براین کار استخدام کرده و هزینه را در شارژ ماهانه واحدها تقسیم کنند.

هزینه نظافت و تعمیرات مشاعات آپارتمان بسته به قانون ساختمان و سهم واحدها تقسیم می‌شود. طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، صرف‌نظر از شرایط سکونت یا استفاده از واحد، هزینه‌های تعمیر و نظافت باید توسط مالک پرداخت شود.

یک نکته مهم این است که مدیر ساختمان یا صاحب یکی از واحدها اجازه ندارد محدودیت‌هایی برای استفاده قانونی و عرفی از فضاهای مشاع برای ساکنان ایجاد کند. مثلا هیچ کس حق ندارد در پشت بام را قفل کند و کلیدش را به طور اختصاصی برای خودش نگه دارد.

هر تغییری در فضاها و امکانات مشاع هم باید با تصویب همه ساکنان آپارتمان باشد. درضمن اولویتی هم در استفاده از این فضاها و امکانات وجود ندارد. مثلا چون یک نفر در حال حاضر مدیر ساختمان است نمی‌تواند استفاده اختصاصی از پشت بام داشته باشد.

یکی از سؤال‌های مهم شما هنگام بازدید از یک آپارتمان، هزینه شارژ هر واحد است. در حقیقت این شارژ همان هزینه و مخارج مشاعات ساختمان محسوب می‌شود که برعهده همه واحدها است. مثلاً نمی‌توان گفت که من چون در طبقه اول هستم، هزینه سرویس و نگهداری آسانسور را کمتر می‌پردازم یا اینکه نمی‌توان گفت تعمیرات پشت بام فقط برعهده طبقه آخر است.

بررسی مشاعات ساختمان هنگام خرید یا اجراه واحدهای آپارتمانی

کسی که قصد خرید یا اجاره یک خانه را دارد حتما باید توجهی هم به مشاعات داشته باشد و از کم و کیف آن مطلع شود. درنتیجه پیش از خرید یا اجاره هر ساختمان، نکات زیر را بررسی کنید.

بررسی سند خانه

نکته اول این است که بدانیم از نظر قانونی و رسمی، چه بخش‌ها و امکاناتی از یک آپارتمان جزو مشاعات به حساب می‌آید. راه‌حل اولیه و اصلی، بررسی سند خانه‌ است. در سند خانه به‌طور دقیق بیان می‌شود که چه قسمت‌هایی اختصاص به صاحبِ خانه دارد. درنتیجه بخش‌هایی از یک آپارتمان که در سند مالکیتی بیان نشده‌اند جزو مشاعات ساختمان و متعلق به همه ساکنان هستند.

به جز سند خانه، در صورت مجلس تفکیکی آپارتمان هم به‌طور دقیق، مشخصات فضاها و امکانات اختصاصی واحدها نوشته می‌شود.

قانون مشاعات ساختمان می‌گوید که قسمت‌های مشترک آپارتمان بدون اجازه همه ساکنان قابل خرید و فروش نیست. مثلاً شما نمی‌توانید بگویید که در یک آپارتمان چهارواحدی، یک چهارم حیاط سهم من است و می‌خواهم آن را بفروشم. به بیان ساده مشاعات آپارتمان از نظر قانونی غیر قابل انتقال هستند.

بررسی وضعیت انشعابات

یکی از مواردی که باید هنگام بازدید از یک خانه دقت کنید، وضعیت انشعابات آن است. در آپارتمان‌های نوساز معمولا انشعاب گاز و برق جدا بوده و فقط آب مشترک است. درمقابل در برخی از در آپارتمان‌های قدیمی شرایط این‌گونه نبوده و گاز هم مشترک است. قطعا جدا بودن انشعابات به نفع واحدها خواهد بود و قبوض نیز عادلانه‌تر پرداخت می‌شود.

بررسی وضعیت فعلی بخش‌های مشاع ساختمان یک محک خوب برای تشخیص خوب یا بد بودن همسایه‌ها است. یادتان باشد متأسفانه گاهی اوقات استفاده نادرست از فضاهای مشاع، باعث ایجاد اختلافاتی میان ساکنان یک ساختمان می‌شود و بعد هم ماجرا به طرح دعوا در مراجع قضایی می‌کشد.

پاگرد، حیاط و پارکینگ

برخی افراد تصور می‌کنند که پاگرد روبه‌روی واحد متعلق به آن‌ها است. در حالی‌که قانون می‌گوید این فضاها هم جزو مشاعات ساختمان است. پس ساکنان یک خانه مجاز نیستند که وسایل خود را بدون موافقت همسایه‌ها در این بخش یا در راه‌پله‌ها بگذارند. درنهایت همسایه‌‌ها می‌توانند در این خصوص  گلایه و حتی شکایت کنند.

حتما در بازدید از یک خانه، سری به پشت بام هم بزنید. باز هم یک تصور اشتباه این است که فکر کنیم پشت بام متعلق به طبقه آخر است و او حق بیشتری نسبت به بقیه واحدها دارد. پشت بام جزو مشاعات محسوب می‌شود و همه صاحبان واحدها به یک اندازه در آن سهیم هستند.

باتوجه به قوانین بالا، طبقه آخر نمی‌تواند در پشت بام برای خودش باربیکیو اختصاصی بزند. گذاشتن وسایل اضافه بدون اجازه دیگر واحدها هم در پشت بام ممنوع است. یادتان باشد گذاشتن لوازمی چون میز و صندلی، کپسول گاز، کباب پز، وسایل مستعمل و یا نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است

. 

یکی دیگر از فضاهای محل مناقشه در آپارتمان‌ها، فضای زیر پله در طبقه همکف و فضای خالی داخل اتاقک آسانسور است. در ماده ۵۵ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است: «انباری واقع در زیرپله و زیرزمین محل قرار دادن وسایل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشت بام و اتاق تأسیسات در پارکینگ صرفاً جهت قرار دادن وسایل مرتبط با ساختمان خواهد بود.» پس باز هم کسی نباید از این فضاها استفاده اختصاصی داشته باشد.

اکنون با مطالعه این نکات می‌دانید که وقتی در حال خرید یا اجاره یک خانه هستید، فقط بر سر فضاهای اختصاصی خانه معامله نمی‌کنید، بلکه سهمی هم در بخش مشاعات دارید. پس باید حواستان به این بخش‌ها و امکانات مشترک خانه هم باشد. همچنین یادتان خواهد بود که برای بهبود فضای یک ساختمان و ایجاد آرامش بیشتر در آن، همه ساکنان باید بپذیرند که فضاهای مشاع متعلق به همه واحدهاست و هیچ فردی حق ندارد از این بخش ساختمان، استفاده اختصاصی کند.

حال به تاثیر مشاعات در قیمت خانه می‌پردازیم. ابتدا باید ذکر کرد که فرمول و نسبت ساده و مستقیمی برای محاسبه این تاثیر نیست اما به دو شکل می‌توان این تاثیر را به وضوح مشاهده کرد؛

1. حتما شاهد آپارتمان‌هایی با قیمت‌های بالاتر نسبت به منطقه و یا پایین‌تر از آن بوده‌اید. مثلا در خانه‌ای، واحد طبقه سوم بدون آسانسور از واحد طبقه یک با همان متراژ ارزان‌تر است. یا مثلا خانه‌ی طبقات پایین در ساختمان‌های بلندمرتبه که در طبقات بالا، ویوی خوبی دارند، ارزان‌تر هستند. این مثال‌ها را زدیم که بدانید صرف متراژ خانه، قیمت واحد تعیین نمی‌شود و هرچیزی که سبب تغییر کیفیت زندگی ساکنان آن واحد شود، در تعیین قیمت آن تاثیر دارد. مشخص است که این تغییر قیمت متناسب با قیمت منطقه محاسبه می‌شود و در واقع به شکل ضریبی مثبت یا منفی از قیمت پایه تعیین می‌گردد.
2. در بازار پر معامله‌ی واحدهای آپارتمانی، ایجاد مزیت رقابتی برای فروش سریع‌تر ملک‌ها عاملی حیاتی محسوب می‌گردد. بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند با فروش سریع‌تر واحدهای ساختمان خود، قبل از گران‌تر شدن آهن و مصالح ساختمانی، پروژه‌ی جدید خود را شروع کنند. حال از شما می‌پرسیم؛ اگر بخواهید در یک منطقه یک واحد آپارتمان بخرید که متراژهای یکسان دارند اما یکی، علاوه بر واحد مورد نظر و پارکینگ و انباری، صاحب استخر، آلاچیق در پشت‌بام و یک باشگاه ورزشی اختصاصی است، کدام را انتخاب می‌کنید؟

در طرح تو طرح، می توانید انواع طراحی پروژه خود را مشاهده کنید؛ یعنی با یکبار هزینه و در محدودیت زمانی تعیین شده، از هزاران طراح و شرکت معماری از سرتاسر کشور بخواهید مخصوص پروژه شما پلان، نما، پشت بام و حیاط را طراحی کنند و با دیدن ده ها طرح و ایده ارسالی، بهترین را برای پروژه خود انتخاب کنید. برای اطلاع از قیمت این خدمات، می‌توانید با استفاده از بخش تعیین قیمت طراحی در طرح تو طرح، فوری و رایگان حدود هزینه طراحی پروژه خود را استخراج کنید. همچنین در صورت تمایل می‌توانید فرم زیر را پر کنید تا کارشناسان ما با شما تماس بگیرند و شما را بیشتر با خدمات "طرح تو طرح" آشنا کنند.

 برای ارتباط با کارشناسان طرح تو طرح و دریافت مشاوره، روی دکمه زیر کلیک کنید.

درخواست مشاوره