پیش خرید و پیش فروش کردن املاک

پیش‌خرید و پیش‌فروش املاک؛ چگونه از چالش‌های این معامله مصون بمانیم

نویسنده:

سحر سید صدر

۱۴۰۰-۱۰-۱۸

فرقی ندارد طالب پیش‌خرید یک واحد آپارتمان باشید و یا به عنوان سازنده یا مالک آپارتمان، بخواهید یکی از واحدهای خود را پیش‌فروش کنید؛ خرید و فروش هر چیزی مکمل هم‌اند و برای داشتن یک فروش خوب و بی‌دردسر، باید تجربه یک خرید منصفانه و بی‌حاشیه را برای خریدار فراهم کنید.

با افزایش قیمت بازار ملک و کاهش قدرت خرید مردم، بیش از پیش شاهد خرید و فروش واحدهای آپارتمانی و املاک ساخته نشده و یا در حال ساخت هستیم. در کنار این روند صعودی، تعداد دعاوی و شکایات طرح شده در حوزه املاک نیز بیشتر شده‌اند. در خصوص پیش‌خرید و یا پیش‌فروش املاک نیز، با توجه به عدم رویت ملک نهایی توسط خریدار و حتی، عدم اطمینان وی به زمان تحویل و کیفیت نهایی ملک به دلیل چالش‌های هنگام اجرا، آمار شکایات بسیار بالاست. ما معتقدیم اگر همه قدم‌های این فعالیت، به درستی، قانونی و شفافانه برداشته شود، تعداد این پرونده‌های حقوقی کمتر خواهد شد. البته سوالی که مطرح می‌شود این است که با وجود این ریسک بالا، مردم چگونه در مورد یکی از بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری‌های زندگی خود (خرید ملک) باز هم به پیش‌خرید کردن و یا پیش فروش‌کردن روی می‌آورند؟

 آمادگی برای پیش فروش یا پیش خرید ملک

فواید پیش‌فروش و یا پیش‌خرید کردن املاک

از همین ابتدا، مشخص است این مساله برای کسانی که دغدغه پول دارند، سودمند است؛ با توجه به اینکه قیمت املاک در حال ساخت بین 10 الی 25 درصد نسبت به قیمت اتمام یافته خود، پایین‌تر است، برای خریدارانی که تمامی مبلغ را ندارند، این کاهش قیمت می‌تواند مفید واقع شود. همچنین با توجه به قیمت روزافزون مصالح ساختمانی، ممکن است سازنده‌ای در اواسط ساخت‌وساز خود، از برنامه بودجه‌ی برآورد شده خارج شود و نیاز به تامین مالی ادامه پروژه داشته باشد. بعضی از سازندگان در این مرحله به سراغ پیش‌فروش تعدادی از واحدهای خود می‌روند.

یکی دیگر از دلایلی که خریداران به پیش‌خرید خانه‌ها متمایل می‌شوند، امکانات و تسهیلاتی است که بعضی فروشندگان برای واحدهای خود در نظر می‌گیرند. همچنین سازندگان با اعمال درصدی سود، پیش‌فروش واحدهای خود را به شکل اقساط انجام می‌دهند.

دلیل دیگر پیش‌خرید کردن ملک می‌تواند تاثیرگذارتر بودن نظرات خریدار در اجرای ملک در نظر گرفته شود؛ با توجه به اینکه صاحب نهایی ملک در حین ساخت آن حضور دارد، می‌تواند در مورد مسائل زیادی، از رنگ دیوارها گرفته تا جانمایی بعضی موارد کوچک مانند کمدهای دیواری و تجهیزات آشپزخانه در ملک خود، نظر دهد و یا حتی با پرداخت میزان تفاوت قیمت، تجهیزات، شیرآلات و کابینت‌های مورد نظر خود را در واحد خریداری شده کار کند.

شما می‌توانید با یک مرتبه هزینه در "طرح تو طرح"، ده‌ها ایده و طرح معماری مخصوص پروژه خود دریافت کنید. در این پلتفرم بیش از 7000 معمار و دفتر معماری خلاق و توانا حضور دارند تا بهترین نتیجه ممکن را برای ساختمان شما رقم بزنند. می‌توانید در هر مرحله‌ای از ساخت و ساز که هستید، پلان، نما یا طراحی داخلی خود را به ما بسپارید. برای اطلاعات بیشتر، فرم زیر را پر کنید تا کارشناسان ما با شما تماس بگیرند.

فرم اطلاعات اولیه

باید بدانید با وجود تمام مزایای گفته شده برای پیش‌فروش و پیش‌خرید کردن ملک، معایب آن هم کم نیستند و می‌توانند سرمایه زندگی یک شخص را به باد دهند.


معایب پیش فروش و پیش خرید کردن املاک

هر چند مزایای پیش‌فروش و یا پیش‌خرید کردن املاک را می‌توان در چندین دسته و ابعاد بررسی کرد، اما می‌توان گفت معایب آن همه در یک دسته قرار می‌گیرند و آن، جنبه حقوقی این معامله است.

خریداران آپارتمان‌های فاقد پایان‌کار و فاقد سند محضری در واقع مدرک معتبر حقوقی برای اثبات مالکیت آنچه خریده‌اند و در ظاهر صاحب آن شده‌اند، ندارند. این افراد فقط یک برگه توافق در دست دارند که از نظر حقوق ملکی، «سند عادی» محسوب می‌شود. این در حالی است که سند ‌محضری حکم «سند رسمی» را دارد. هر چند فروشنده‌های آپارتمان‌های نوساز فاقد سند، در زمان انجام معامله وعده می‌دهند که به محض صدور پایان‌کار، برای گرفتن سند و انتقال آن به خریدار اقدام خواهند کرد؛ اما مشکل از جایی شروع می‌شود که گاهی اوقات شهرداری به این راحتی پایان‌کار صادر نمی‌کند. البته جدیدا توسط شهرداری برگی با عنوان شناسنامه فنی واحد تعبیه شده است تا قراردادهای پیش‌فروش یا پیش‌خرید ملک با اعتبار بیشتری صورت پذیرد.

 نقشه معماری مناسب

تجربه نشان داده اکثریت قریب به اتفاق ساختمان‌های نوساز، از طرف سازنده‌ها مرتکب یک یا چند نوع خلاف ساختمانی شده‌اند که برای جبران آن در مرحله صدور پایان‌کار، باید مبالغی به حساب شهرداری واریز شود و ممکن است این تخلفات  مشمول جریمه کمیسیون ماده 100  شود. سوال اینجاست؛ در ساختمانی که خلاف در آن وجود دارد و سازنده آن را چند سال پیش به افرادی واگذار کرده است، این جریمه را چه کسی باید پرداخت کند؟ آیا در توافق‌نامه‌ای که روز اول بین سازنده و خریداران امضا شده، درباره جریمه احتمالی ناشی از صدور برگه عدم خلافی برای دریافت پایان‌کار، اشاره‌ای شده است؟ کسی در این متن پرداخت آن را گردن گرفته است؟

این پرسش‌ها همان خطراتی هستند که خریداران آپارتمان‌های نوساز فاقد پایان‌کار و فاقد سند محضری را تهدید می‌کنند. معامله‌ی این نوع آپارتمان‌ها خطر دارد اما اگر این کار با یک مشاور حقوقی یا ملکی صورت پذیرد و  توافق محضری برای معامله آن‌ها تنظیم شود، تا حد زیادی از بروز چنین خطراتی جلوگیری خواهد شد.

به بیان ساده‌تر، اگر هنگام خرید یا فروش این املاک، همه جوانب حقوقی و خسارت‌های احتمالی در متن قرارداد قید شود و از طرف فروشنده بابت پرداخت همه هزینه‌های لازم برای صدور پایان‌کار و سندمحضری، تعهد گرفته شود و همچنین، فروشنده تعهد دهد سر تاریخ مشخصی، اسناد و مدارک رسمی و معتبر مالکیت ملک را تهیه و به نام خریدار خواهد کرد، خرید این واحدها از خطرات و ایرادهای احتمالی در امان می‌ماند.


نکات ضروری هنگام تنظیم قرارداد پیش‌فروش و یا پیش‌خرید کردن ملک

ما به شما پیشنهاد می‌کنیم برای عقد قرارداد یا امضای توافق‌نامه هنگام پیش‌خرید و یا پیش‌فروش ملک، از مشاوره و خدمات یک مشاور حقوقی خبره بهره بگیرید اما خواندن نکات زیر کمک می‌کند که با دقت و دانش بیشتری، به فعالیت مشاور خود نظارت داشته باشید.

نکته اول: برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در ابتدای امر باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی، شماره تماس و… قید شود و همچنین مشخص شود که فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد یا خیر. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات، سهمی از آپارتمان در حال ساخت دارد. پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا خیر.

بسیاری از دعاوی به دلیل بی توجهی خریداران به همین امر صورت می‌پذیرد که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌نمایند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند. حتی برخی این امر مهم را به افراد مستقر در بنگاه املاک می‌سپارند که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده‌هاست. لازم به ذکر است که قرارداد پیش‌فروش ساختمان‌ها تدوین و تنظیم شده است و در دستور کار دفترخانه‌ها قرار گرفته است اما هنوز انجام آن در اکثریت قریب به اتفاق دفاتر، صورت نگرفته است. این در حالی است که از این پس، اگر مشاورین املاک اقدام به تنظیم سندی جهت پیش‌خرید یا پیش‌فروش ملکی کنند، مرتکب جرم شده و این اقدام، پیگرد قانونی دارد. 


نکته دوم: بند بعدی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود. از جمله این مشخصات مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. در ادامه باید منضمات آپارتمان که عرفا جز ملحقات ملک است ذکر شود؛ مثل اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و همچنین پارکینگ و انباری است که ترجیحاً محل آن‌ها نیز ذکر شود.


نکته سوم: در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه، تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح (رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکر شود که هر یک از این موارد خود ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات متعددی شود.

 جزییات قراردادهای پیش فروش ملک

نکته چهارم: بند بعدی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان شامل مشخصات فنی و معماری ساختمان است که شامل کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، تعداد و متراژ واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی می‌شود. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات عنوان کرد: "ملک هر کدام از این شرایط را نداشته باشد با توجه به نظر کارشناس از ثمن معامله کاسته می‌شود و یا خریدار حق فسخ معامله را دارد."


نکته پنجم: بهای ملک و چگونگی پرداخت آن نیز امری است که باید با دقت و با جزییات در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان اعلام شود. معمولاً بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است که با رسیدن به هر مرحله، که زمان آن نیز در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان تعیین می‌شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ در صورت عدم پرداخت این مبلغ توسط خریدار، فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین گردد و یا به تعداد روزهای دیرکرد در پرداخت، فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.

معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله، به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد که پیشنهاد کارشناسان این است که تفاوت قیمت ملک بدون سند (اصطلاحاً قولنامه‌ای) و ملک سنددار برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی کوتاهی نمود، خریدار مغبون و متضرر نشود. یا اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزام تنظیم سند رسمی شد که هزینه‌های اجرای آن ناچارا توسط خریدار پرداخت می‌شود تا اجرای حکم محقق گردد، بتوان این هزینه را از تفاوت دو مبلغ ذکر شده برداشت نمود و تهاتر کرد.


نکته ششم: مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد این است که شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ که در صورت منفی بودن پاسخ، تعهد وی هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی‌آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می‌شود.


نکته هفتم: یکی از شروط مهم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن، ضمانت اجرای محکمی قرار داد که در صورت تأخیر، خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، در تلاش‌اند که زمان تحویل ملک را جهت جلب خریدار کوتاه‌تر از واقعیت جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود پایبند باشند. این امر موجب ضرر خریداری می‌شود که برای سکونت در ملک خود برنامه‌ریزی نموده و هر روز تأخیر، موجبات سختی و ضرر مالی وی می‌گردد. یکی از بهترین ضمانت‌ها برای تعهد به تحویل ملک، پرداخت خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است تا سبب جبران خسارت خریدار شود.


جمع‌بندی نکات تنظیم قرارداد؛ چه مواردی را باید ذکر کنید:

۱- اسم و مشخصات طرفین قرارداد (حقیقى یا حقوقى)
۲-پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳-اوصاف و امکانات واحد ساختمانى مورد معامله (مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، طبقه، واحد، پارکینگ، انباری)
۴-مشخصات فنى و معمارى ساختمانى که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری، مساحت کل عرصه، زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و سایر …
۵-بها یا عوض، تعداد اقساط و نحوه ی پرداخت
۶- شماره قبض اقساطى براى بها، تحویل و انتقال قطعی سند رسمی
۷- زمان تحویل واحد، تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی
۸- تعیین تکلیف راجع به خسارت تضمین ها و قراردادهاى بیمه اى، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله 
۹- تعهدات پیش فروش کننده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونى
۱۰- معرفى داوران، یک داور از طرف پیش فروشنده و یک داور از طرف پیش خریدار


اگر در حال حاضر، می‌خواهید پروژه‌ی ساخت‌و‌سازی را شروع کنید و هنوز مدارک معماری آن را تکمیل نکرده‌اید، پیشنهاد می‌کنیم با کارشناسان "طرح تو طرح" با شماره 22826318-021 تماس بگیرید و یا جهت اطلاع از هزینه حدودی راه‌اندازی پروژه خود در "طرح تو طرح" از بخش تعیین قیمت‌ طراحی استفاده کنید. "طرح تو طرح" با ارائه چندین طرح مخصوص پروژه‌تان، به شما امکان انتخاب طرح برتر از میان ده‌ها طرح و ایده می‌دهد. همچنین، برای انتخاب حرفه‌ای‌تر از میان طرح‌ها، "طرح تو طرح" به کارفرمایان خود خدمات متعددی ارائه می‌دهد که می‌توانید در مقاله انتخاب طرح برتر مطالعه کنید.

اگر؛

     برای انتخاب طرح پروژه خود نیاز به مشاوره دارید

     هنوز معمار مورد نظر خودتان را پیدا نکرده‌اید

     مایل هستید که حضوری و یا تلفنی، توضیحات بیشتری از روند کاری "طرح تو طرح" کسب کنید

با ما به شماره 22826318-021 تماس بگیرید یا با کلیک بر دکمه زیر، اطلاعات تماس خود را بگذارید تا کارشناسان ما با شما تماس بگیرند.

فرم اطلاعات اولیه

دیدگاهی برای این مطلب ثبت نشده است

برای ثبت دیدگاه ابتدا باید وارد شوید

ورود

مطالب مرتبط

آخرین مطالب مرتبط با این مطلب بلاگ را بخوانید

فروش ملک

تاثیر فضای سبز در فروش آپارتمان همگی ما از تاثیر مثبت فضای سبز بر زیبایی بصری فضا و حتی روح و روان کاربران آن ف

ادامه مطلب
سطح اشغال و تراکم مجاز ملک

در این مقاله؛ مفاهیم سطح اشغال و تراکم را تعریف می‌کنیم، طبق طرح تفصیلی شهر تهران، اطلاعات پهنه‌های مس

ادامه مطلب
(۰۲۱)۲۲۸۲۶۳۱۸
۰۹۱۰ ۴۵۶ ۴۶۴۰