در واقع طرح تفصیلی،  تنظیم برنامه‌های مفصل و انجام اقدامات جزئی در مناطق و محلات شهری و طراحی آن‌ها است. در طرح تفصیلی، خدمات و فضاهای شهری با مشخص کردن جزئیات قابل اجرا تعیین می‌شود. با استفاده از این طرح‌ها می‌توان برنامه‌های مشخص بخش عمومی را تعیین کرد و این برنامه‌ها را کم کم و بر حسب اولویت در برنامه‌ریزی اجرایی سالیانه شهرداری منعکس کرد. در این مطلب به معرفی برخی از ضوابط آن می‌پردازیم.

ضوابط و مقررات استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه‌های شهر تهران

•    ساختار پهنه‌بندی شهر تهران

پهنه‌بندی استفاده اراضی محدوده شهر تهران، مبتنی بر ساختاری است برای جلوگیری از تداخل غیر ضروری و نامناسب کاکرد‌ها، کاربری‌ها و فعالیت‌ها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری نظام یافته است. پهنه‌بندی شهر تهران در مقیاس کلان، بیانگر نحوه استفاده از اراضی درعرصه‌های متمایز شهری، با توجه به کارکردهای کلی و در مقیاس خرد، شامل ضوابط و مقرراتی است که نحوه چگونگی ساخت و ساز در زیرپهنه‌ها، مانند حداکثر تراکم ساختمانی مجاز و چگونگی توده‌گذاری (سطح اشتغال و محل توده‌گذاری و استقرار بنا در قطعه) و ارتفاع تعداد طبقات مجاز ساختمان با توجه به عرض معبر و توان دسترسی شبکه شهری را، متناسب با مساحت قطعه و تراکم تعیین می‌سازد.

•    نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه سکونت

پهنه سکونت، محدوده‌هایی از شهر است، که کاربری غالب آن مسکونی بوده و به غیر از قطعات و پلاک‌های مسکونی، شامل شبکه معابر و دسترسی‌ها، برخی از فعالیت‌های انتفاعی و غیرانتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت است. در این پهنه به منظور تأمین امنیت و آرامش، استقرار طیفی گسترده از فعالیت‌های ممنوع و یا مشروط بوده، و صرفا استقرار فعالیت‌های تجاری جزئی و خدمات در مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای، مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان، شامل: آموزشی، بهداشتی- درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی- گردشگری، ورزشی، پارکینگ‌های عمومی و فضای سبز مجاز است.

•    نحوه استفاده از اراضی و ساخت وساز در پهنه فعالیت

این پهنه، قسمت‌هایی از شهر است، که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود و تابع نظم عمومی این پهنه و فضاهای کار و فعالیت است. تعیین این پهنه در محدوده شهر، برای متمایز کردن پهنه‌های کار و فعالیت از دیگر پهنه‌ها، به ویژه سکونت است. تا ضمن ارتقاء کیفیت محیط شهری، رونق فعالیت در فضاهای شهری میسر شود. این پهنه در عرصه‌های بسیار متراکم با دسترسی‌های ضعیف و استقرارهای خطی و پراکنده محدود شده و در مراکز جدید و پهنه‌های مستعد و رو به توسعه شهری، با دسترسی های مناسب به معابر اصلی، خطوط و ایستگاه‌های اصلی مترو، گسترش یافته است.

•    نحوه استفاده از اراضی و ساخت وساز در پهنه مختلط

پهنه‌های مختلط، قسمت‌هایی از محدوده شهر است، که از رشد خزنده فضاهای کار و فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده و در طرح جامع جدید شهر سامان یافته و استعداد استقرار فعالیت‌های چند منظوره کار، فعالیت، سکونت و... را دارند. پهنه‌های مختلط علاوه بر برخی گستره‌ها، عمدتا در حاشیه محورها شکل گرفته و ناشی از استقرار پراکنده عناصر خدماتی تجاری اعم از واحدها و دفاتر تجاری و اداری در بافت‌های مسکونی است.

•    نحوه استفاده از اراضی در پهنه حفاظت سبز و باز

پهنه حفاظت سبز و باز، قسمت‌هایی از محدوده شهر است، که عرصه‌های سبز و باز عمومی و خصوصی، پارک‌های جنگلی، باغات و اراضی مزروعی و حرایم و پهنه‌های حفاظت ویژه را در برمی‌گیرد. با توجه به نقش و اهمیت این پهنه در ارتقاء کیفیت محیط و سیمای شهری تهران، ساخت و ساز در آن‌ها، محدود بوده و عمدتا برای توسعه گردشگری و تفرج، برخی خدمات آموزشی، درمانی و بهداشتی، فرهنگی و ...، مدیریت بحران و استقرارهای موقت مجاز می‌باشد. این محدودیت ضمن ایجاد سرزندگی، در محیط شهری مانع گسترش فیزیکی شهر تهران شده و بهره‌برداری مناسب و حفاظت فعال و تجهیز شده را برای این پهنه به وجود می‌آورد.

•    اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری

در هریک از پهنه‌های چهارگانه استفاده اراضی (R,S,M,G) کلیه اراضی و املاک بزرگ با مساحت یک هکتار و بیشتر(به جز فضاهای سبز شکل گرفته موجود)، به اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری اختصاص یافته و در نقشه پهنه‌بندی نحوه استفاده از اراضی طرح تفصیلی، متمایز شده است. این اراضی و املاک، متناسب با موقعیت و استقرار در محدوده‌های شهر، برای بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهر، به ویژه تامین خدمات بافت‌های مذکور، و یا برای مجموعه‌ای از کاربری‌های چند منظوره شهری از جمله خدمات شهری، تجاری- اداری، تفرج و گردشگری، فضاهای سبز و باز، فعالیت و حتی سکونت (در حد قابل قبول و با رعایت سقف جمعیت پذیری هر منطقه در طرح تفصیلی است).

اگر از این مطلب خوشتان آمده برای دیدن دیگر مطالب به بلاگ طرح تو طرح مراجعه کنید.

 برای ارتباط با کارشناسان طرح تو طرح و دریافت مشاوره، روی دکمه زیر کلیک کنید.

درخواست مشاوره

خواندن مطالب بیشتر:

اسکیس (SKETCH) چیست؟ | ده توصیه برای تمرین اسکیس

روف گاردن | مزایا و معایب روف گاردن | طراحی آن

بررسی اصطلاحات معماری | اصطلاحات پرکاربرد در معماری

نویسنده: فاطمه محمدخانی